Przebieg transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii — krok po kroku

Wspólnie znaleźliśmy nieruchomość idealną — jakie są kolejne kroki? Oto cała droga, krok po kroku, od wyboru prawnika po odbiór kluczy.

1. Wybór prawnika

Zanim cokolwiek podpiszesz, wybierz niezależnego prawnika — nie tego poleconego przez sprzedającego czy jego agencję. Luumare Estate ma sieć sprawdzonych prawników, z którymi współpracujemy od lat; całą współpracę z prawnikiem można poprowadzić online, bez osobistej wizyty w kancelarii.

2. Rezerwacja

Gdy oferta zostanie przyjęta, podpisujesz umowę rezerwacyjną (reserva) i wpłacasz zadatek rezerwacyjny — zwykle kilka do kilkunastu tysięcy euro, w zależności od ceny nieruchomości. Nieruchomość zostaje zarezerwowana wyłącznie dla Ciebie, a strony mają zwykle 2–4 tygodnie na przygotowanie umowy przedwstępnej.

3. Numer NIE i pełnomocnictwo

Do zakupu potrzebujesz numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero) oraz — jeśli nie chcesz osobiście uczestniczyć w każdym etapie — pełnomocnictwa dla wybranego prawnika. Są dwie drogi:

• Przez polskiego notariusza — pełnomocnictwo musi mieć apostille (nadaje ją Ministerstwo Spraw Zagranicznych) i tłumaczenie przysięgłe na hiszpański, zanim zostanie uznane przez hiszpańskie urzędy, notariuszy i banki. W praktyce zdarza się, że hiszpańskie instytucje podchodzą do takich dokumentów nieufnie.
• Na miejscu, u hiszpańskiego notariusza — to najpopularniejsze rozwiązanie: jeden przyjazd do Hiszpanii, podczas którego dajesz prawnikowi pełnomocnictwo i przy okazji otwierasz konto w hiszpańskim banku (potrzebne do zapłaty podatków, opłat notarialnych i rachunków za media). Jeśli pełnomocnictwo jest szerokie, teoretycznie nie musisz się już pojawiać wcale — prawnik może w Twoim imieniu podpisać akt, odebrać klucze i przepisać media na Twoje nazwisko. Luumare Estate pomaga to zorganizować na każdym etapie.

Trzecia droga to pełnomocnictwo w konsulacie Hiszpanii w Warszawie — nie wymaga tłumaczenia, ale wymaga osobistej wizyty w konsulacie. Więcej: pełnomocnictwo przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

4. Due diligence

Zanim podpiszesz cokolwiek wiążącego, Twój prawnik sprawdza stan prawny nieruchomości: księgę wieczystą, obciążenia hipoteczne, zaległości w opłatach wspólnoty, zgodność z planem zagospodarowania, ewentualne nielegalne dobudowy. Pełny zakres: due diligence przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

5. Umowa przedwstępna (contrato de arras)

To moment, w którym zobowiązanie staje się poważne. Wpłacasz zwykle 10% ceny jako zadatek — jeśli się wycofasz, tracisz go; jeśli wycofa się sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości. Umowę powinien przejrzeć Twój niezależny prawnik. Na co zwrócić uwagę: umowa po hiszpańsku — dlaczego potrzebujesz własnego prawnika.

6. Finansowanie (jeśli dotyczy)

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym w Hiszpanii, bank potrzebuje 4–6 tygodni na decyzję i wycenę (tasación) nieruchomości. To zwykle najdłuższy etap — warto złożyć wniosek od razu po podpisaniu umowy przedwstępnej, nie czekać do ostatniej chwili.

7. Podpisanie aktu notarialnego (escritura pública)

Finał: podpis u notariusza, zapłata pozostałej ceny i podatków, przekazanie kluczy. Jeśli nie możesz być obecny osobiście, przy szerokim pełnomocnictwie zrobi to za Ciebie prawnik — patrz punkt 3.

8. Wpis do księgi wieczystej i podatki

Po podpisaniu aktu prawnik lub gestoría (coś w rodzaju biura prawno-administracyjnego — w polskim nie ma dokładnego odpowiednika tej roli) w Twoim imieniu: płaci podatek od zakupu (ITP na rynku wtórnym, IVA + AJD na rynku pierwotnym), rejestruje zmianę właściciela w katastrze i wpisuje nieruchomość na Twoje nazwisko w Registro de la Propiedad. Pełny rozkład kosztów tego etapu: koszty zakupu nieruchomości na Costa del Sol.

9. Przepisanie mediów

Prąd, woda, wspólnota, podatek IBI — wszystko trzeba przepisać na nowego właściciela. Jeśli podpisywałeś akt przez pełnomocnika (punkt 3), zwykle robi to od razu przy okazji, bez dodatkowych formalności z Twojej strony. W innym wypadku zajmuje się tym gestoría w ramach tej samej obsługi.

Ile to trwa w praktyce? Od podpisania umowy przedwstępnej do aktu notarialnego liczmy zwykle 6–8 tygodni bez kredytu, 10–12 tygodni z kredytem hipotecznym — to orientacyjne ramy, nie gwarancja, bo każda transakcja ma swoją specyfikę.