Zakup „z projektu" (off-plan) w Hiszpanii: gwarancje bankowe i jak nie stracić zaliczki

Kupując nowe mieszkanie od dewelopera jeszcze przed jego wybudowaniem — po hiszpańsku sobre plano, czyli „z projektu" — wpłacasz zaliczki na coś, czego fizycznie jeszcze nie ma. Hiszpańskie prawo to przewidziało: każdą złotówkę (a właściwie każde euro), którą wpłacasz przed odbiorem, deweloper ma obowiązek zabezpieczyć gwarancją bankową (aval bancario) albo polisą ubezpieczeniową (seguro de caución) i trzymać na wyodrębnionym, dedykowanym rachunku. Jeśli budowa się nie skończy albo deweloper upadnie, odzyskujesz swoje pieniądze z odsetkami. Zasada dla kupującego jest jedna i bezwzględna: nie wpłacasz ani euro, dopóki nie zobaczysz tej gwarancji na piśmie. Ten tekst tłumaczy, skąd ta ochrona się wzięła, co dokładnie sprawdzić i jakie gwarancje jakości dostajesz po odbiorze.

Zanim zaczniesz: to jest wyjaśnienie mechanizmu, nie porada prawna. Przepisy i praktyka deweloperów bywają różne, a Twoja konkretna umowa może zawierać zapisy, których żaden ogólny tekst nie przewidzi. Zanim wpłacisz jakąkolwiek zaliczkę, umowę i gwarancje daj do sprawdzenia licencjonowanemu prawnikowi (abogado) po Twojej stronie.

Dlaczego akurat off-plan potrafi zaboleć

Zakup z projektu ma realne zalety: niższą cenę niż gotowy lokal, możliwość wyboru wykończenia, rozłożenie płatności w czasie. Ale ma też jedno ryzyko, którego nie ma na rynku wtórnym — płacisz z góry za coś, co dopiero powstanie, i między wpłatą a kluczami mija często dwa lata albo więcej.

To nie jest teoria. Costa del Sol dobrze pamięta krach z lat 2008–2012, kiedy dziesiątki deweloperów stanęły w połowie budowy albo zbankrutowały, a setki kupujących — w dużej części Brytyjczyków — zostały z podpisaną umową i bez pieniędzy, bo zaliczki nie były niczym zabezpieczone albo gwarancje były wadliwe. Podobne historie, na mniejszą skalę, zdarzają się i dziś: budowa opóźniona o rok, deweloper zwleka ze zwrotem, kupujący z Polski próbuje odzyskać 60 tysięcy euro zaliczki z drugiego kraju. Ochrona, którą opisujemy niżej, powstała dokładnie po to, żeby taka sytuacja nie oznaczała utraty pieniędzy.

Skąd bierze się ochrona zaliczek

Przez prawie pięćdziesiąt lat zaliczki chroniła stara ustawa — Ley 57/1968. Została ona uchylona z dniem 1 stycznia 2016 roku i zastąpiona nowym reżimem: obowiązek zabezpieczenia wpłat reguluje dziś disposición adicional primera ustawy Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), w brzmieniu nadanym przez Ley 20/2015 (stan na sierpień 2026).

Uwaga na częste nieporozumienie: w internecie krążą stwierdzenia, że „od 2016 roku kupujący stracił ochronę". To skrót myślowy o uchyleniu starej ustawy z 1968 roku — ochrona nie zniknęła, tylko przeniosła się do LOE i obowiązuje od tej samej daty. Sens dla Ciebie jest niezmienny: wpłacane zaliczki muszą być zabezpieczone.

Co konkretnie nakazuje prawo deweloperowi, który przyjmuje przedpłaty na dom lub mieszkanie:

• zabezpieczyć każdą wpłaconą kwotę — gwarancją bankową (aval) wystawioną przez bank albo polisą ubezpieczeniową (seguro de caución) wystawioną przez licencjonowanego ubezpieczyciela;
• trzymać te pieniądze na wyodrębnionym, specjalnym rachunku (cuenta especial), oddzielonym od pozostałych środków firmy — po to, żeby nie „rozpłynęły się" w bieżącej działalności dewelopera;
• zwrócić Ci wpłaty wraz z odsetkami, jeśli budowa nie ruszy albo nie zakończy się w uzgodnionym terminie.

To jest fundament. Jeśli deweloper nie potrafi pokazać takiej gwarancji dla Twoich wpłat — to jest czerwona flaga, nie formalność do „załatwienia później".

Zanim wpłacisz zaliczkę — lista do sprawdzenia

Zaliczkę wpłacasz dopiero wtedy, gdy każdy z poniższych punktów jest odhaczony na piśmie. Twój prawnik przejdzie przez nie z Tobą, ale warto rozumieć, o co chodzi.

Gwarancja bankowa albo polisa (aval / seguro). Najważniejszy dokument. Ma dokładnie pokrywać kwoty, które wpłacasz, i wskazywać, kto (bank lub ubezpieczyciel) gwarantuje zwrot. Numer wyodrębnionego rachunku, na który przelewasz pieniądze, też powinien się zgadzać z umową.

Licencia de obra — pozwolenie na budowę. To gmina wydaje deweloperowi pozwolenie na roboty budowlane. Bez ważnej licencia de obra budowa jest nielegalna, a wpłacanie zaliczek na taki projekt to proszenie się o kłopoty. W Andaluzji licencje wydają urzędy gminne; ramy prawne i planistyczne ustala Junta de Andalucía.

Harmonogram płatności. Typowo wpłacasz rezerwację, potem procent przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a resztę w ratach powiązanych z postępem budowy — i całość przy odbiorze u notariusza. Sprawdź, ile realnie płacisz przed wybudowaniem i czy każda z tych rat jest objęta gwarancją.

Termin oddania i kara za opóźnienie. Umowa powinna podawać konkretną datę zakończenia oraz to, co się dzieje, gdy deweloper jej nie dotrzyma — odsetki, kara umowna, a w skrajnym przypadku prawo do odstąpienia i odzyskania wpłat. Miękkie „mniej więcej pod koniec przyszłego roku" bez konsekwencji to zapis pisany pod dewelopera, nie pod Ciebie.

Odbiór: Licencia de Primera Ocupación

Gdy budynek jest gotowy, przed przekazaniem kluczy pojawia się kolejny kluczowy dokument — Licencia de Primera Ocupación (licencja pierwszego zasiedlenia), czyli gminne potwierdzenie, że lokal wybudowano zgodnie z pozwoleniem i można go legalnie zamieszkać. Bez niej bywają problemy z podłączeniem mediów na własne nazwisko i z późniejszą odsprzedażą. Nie odbieraj nieruchomości i nie podpisuj aktu, dopóki ten dokument nie jest gotowy albo formalnie w toku — to jest moment, w którym Twój prawnik pilnuje, żeby wszystko się domknęło.

Po odbiorze: gwarancje jakości na 1, 3 i 10 lat

Ochrona nie kończy się na odbiorze kluczy. LOE (art. 17) daje kupującemu nowej nieruchomości trójstopniową gwarancję jakości, liczoną od daty odbioru budynku (stan na sierpień 2026):

• *1 rok — wykończenie (acabado):* usterki elementów wykończeniowych, np. odchodzące płytki, wadliwa farba, źle spasowana stolarka.
• *3 lata — instalacje i warunki zamieszkania (habitabilidad):* wady instalacji oraz elementów wpływających na komfort i zdrowie — np. wilgoć, izolacja akustyczna, sprawność instalacji.
• *10 lat — konstrukcja (elementos estructurales):* najpoważniejsze wady dotykające fundamentów, podpór, stropów, ścian nośnych i innych elementów konstrukcyjnych, które zagrażają wytrzymałości budynku.

Za te wady odpowiada w pierwszej kolejności deweloper. To realna wartość, o której łatwo zapomnieć: kupując nowo wybudowany dom, dostajesz dziesięcioletnią ochronę konstrukcji, jakiej nie ma przy zakupie starszej nieruchomości na rynku wtórnym.

Jak podejść do tego spokojnie

Off-plan brzmi ryzykownie tylko dopóki traktuje się gwarancje jako papierologię do podpisania w biegu. Gdy zrozumiesz mechanizm, sprowadza się on do jednej dyscypliny: żadnej wpłaty bez gwarancji na piśmie i bez prawnika, który ją sprawdził. Deweloper działający uczciwie pokaże Ci aval, licencję budowlaną i harmonogram bez oporu — bo to jego obowiązek, nie uprzejmość. Opór albo „pokażemy później" to sygnał, żeby się zatrzymać.

Warto też pamiętać, że zaliczki to jedna pozycja w szerszym rachunku — pełny koszt zakupu z podatkami rozkładamy w tekście o tym, ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii, a stan prawny i weryfikację nieruchomości w tekstach o due diligence krok po kroku i o tym, czy potrzebujesz własnego prawnika.

W Luumare Estate przechodzimy z kupującymi przez cały ten proces przy zakupie z projektu — sprawdzamy gwarancje, licencje i harmonogram płatności, zanim wpłacisz pierwsze euro. Jak wygląda nasze wsparcie, opisujemy na stronie usług; jeśli rozważasz konkretną inwestycję od dewelopera na Costa del Sol, napisz do nas — przejdziemy przez dokumenty razem, spokojnie i po kolei.