Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent — 19%, retención 3% i plusvalía

Sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii, a mieszkasz na stałe w Polsce lub innym kraju? Jako nierezydent podatkowy spotkasz trzy pozycje: podatek od zysku kapitałowego (19%), retención 3% potrącaną przez kupującego przy akcie oraz gminną plusvalía municipal. Najważniejsze: 19% płacisz od zysku, nie od ceny, a 3% to zaliczka na podatek, nie dodatkowy koszt — jeśli realny podatek wyjdzie niższy, różnicę odzyskujesz.

Ten tekst domyka temat, który zapowiedzieliśmy w artykule o podatkach właściciela nieruchomości jako nierezydent. Tam chodziło o koszty posiadania. Tu — o tym, co dzieje się przy sprzedaży.

To informacja ogólna, nie porada podatkowa. Stawki i procedury bywają zmieniane, a każda sprzedaż jest inna — swoją sytuację potwierdź z doradcą podatkowym lub prawnikiem, zanim podpiszesz umowę.

Podatek od zysku kapitałowego — 19% dla nierezydenta

Nierezydent będący rezydentem podatkowym Unii Europejskiej lub EOG płaci w Hiszpanii 19% od zysku ze sprzedaży (podatek dochodowy nierezydentów, IRNR).

Zysk to nie cena sprzedaży. To różnica między tym, za ile sprzedajesz, a tym, ile realnie wydałeś na nabycie. Od ceny sprzedaży odejmujesz koszty sprzedaży, a do ceny zakupu doliczasz między innymi:

• podatki zapłacone przy zakupie (ITP albo IVA i AJD),
• honorarium notariusza i wpis do rejestru,
• udokumentowane remonty i ulepszenia.

Praktyczny wniosek: trzymaj faktury od dnia zakupu. Każdy udokumentowany wydatek na nieruchomość realnie obniża podatek. Paragon bez danych nabywcy albo przelew bez faktury zwykle nie wystarczy.

Jeśli sprzedajesz ze stratą, podatku od zysku nie ma. Nadal jednak obowiązuje mechanizm 3% opisany niżej — i wtedy całą potrąconą kwotę możesz odzyskać.

Retención 3% — potrącenie, nie strata

To pozycja, która najczęściej zaskakuje sprzedających. Gdy sprzedającym jest nierezydent, kupujący ma obowiązek potrącić 3% ceny i wpłacić tę kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego (Agencia Tributaria) jako zaliczkę na Twój podatek.

W praktyce przy akcie notarialnym dostajesz cenę pomniejszoną o te 3%. Kupujący wpłaca je na formularzu Modelo 211.

Co dalej:

• jeśli Twój realny podatek od zysku jest niższy niż potrącone 3% — składasz deklarację i odzyskujesz różnicę,
• jeśli jest wyższy — dopłacasz brakującą część,
• jeśli sprzedałeś ze stratą — wnioskujesz o zwrot całej kwoty.

Zwrot nie przychodzi sam. Trzeba złożyć deklarację w terminie i udokumentować koszty zakupu. Przy sprzedaży z nami prowadzą to współpracujący prawnicy.

Plusvalía municipal — gminny podatek od gruntu

Plusvalía municipal (formalnie IIVTNU) to podatek gminny od wzrostu wartości samego gruntu, na którym stoi nieruchomość — nie budynku. Płaci go zwykle sprzedający, w gminie, w której leży nieruchomość: w Marbelli, Benahavís, Esteponie czy innej miejscowości.

Wysokość zależy od wartości katastralnej gruntu i od tego, jak długo byłeś właścicielem. Zwykle to niewielka pozycja w porównaniu z podatkiem od zysku.

Jeśli udowodnisz, że grunt nie zyskał na wartości (sprzedajesz taniej, niż kupiłeś), podatek nie powinien się należeć. Uwaga przy umowie: obowiązek zapłaty plusvalíi można kontraktowo przenieść na drugą stronę — zawsze sprawdź tę klauzulę.

Jak to wygląda w praktyce — kolejność

1. Przed wystawieniem — zbierz akt zakupu, faktury za remonty i potwierdzenia podatków zapłaconych przy zakupie. To baza do policzenia zysku.
2. Przy akcie — kupujący potrąca 3% ceny i wpłaca je do urzędu skarbowego.
3. Po akcie — rozliczasz podatek od zysku w deklaracji nierezydenta i odzyskujesz lub dopłacasz różnicę względem 3%.
4. W gminie — rozliczasz plusvalía municipal.

Nie zapomnij też o kraju rezydencji. Zysk ze sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii może trzeba będzie wykazać także w Polsce — jak to się zazębia, omawiamy w tekście o podwójnym opodatkowaniu PL–Hiszpania.

Sprzedaż z Luumare Estate

Cały proces sprzedaży — od wyceny, przez dokumenty, po rozliczenie 3% — opisujemy na stronie o sprzedaży nieruchomości na Costa del Sol. Możesz sprzedać zdalnie, na pełnomocnictwo, bez przylotu na każdy etap.