17 września 2026

Czy warto kupić mieszkanie w Hiszpanii

Ten artykuł zawiera dane podatkowe i regulacyjne, które mogą się zmieniać, czasem szybko. To, co poniżej, odzwierciedla nasz aktualny research (wrzesień 2026), ale przed podjęciem decyzji zawsze warto potwierdzić szczegóły u doradcy podatkowego lub prawnika działającego w Hiszpanii.

Większość tekstów o zakupie nieruchomości w Hiszpanii pisze branża, która na tym zakupie zarabia. Trudno w nich znaleźć zdanie zaczynające się od "ale". My wolimy powiedzieć wprost, co przemawia za takim zakupem, a co przeciw — bo klient, który kupuje ze świadomością obu stron, rzadziej żałuje decyzji rok później.

Argumenty za

Rynek nieruchomości w prowincji Málaga rośnie od kilku lat w tempie, którego próżno szukać na większości europejskich rynków mieszkaniowych. Ceny transakcyjne wzrosły o ok. 12,7% w 2025 roku, a w pierwszej połowie 2026 roku tempo utrzymało się na poziomie 9-11% rok do roku (źródło: Moberg Estate, stan na sierpień 2026). Najsilniej rosną miejscowości takie jak Vélez-Málaga, Manilva czy Mijas — powyżej 13-19% rok do roku w drugim kwartale 2026 (źródło: La Opinión de Málaga, 14 sierpnia 2026). Marbella pozostaje najdroższym rynkiem regionu, z cenami rzędu 4 800 EUR/m².

Poza cyframi jest też argument, którego nie widać w tabelach: 300 dni słońca rocznie, dostęp lotniczy z całej Europy i infrastruktura, która od lat obsługuje międzynarodowych właścicieli, nie tylko turystów jednorazowych. Dla wielu klientów mieszkanie na Costa del Sol to nie inwestycja w sensie giełdowym, tylko drugi dom, który przy okazji zyskuje na wartości.

Argumenty przeciw — i realne koszty, o których warto wiedzieć zawczasu

Mieszkanie w Hiszpanii kosztuje coś nawet wtedy, gdy stoi puste. Trzy pozycje pojawiają się co roku niezależnie od tego, czy ktoś w nim mieszka: podatek lokalny IBI (0,4-1,1% wartości katastralnej), podatek od dochodu przypisanego IRNR dla nierezydentów — dla Polaka 19% od 1,1-2% wartości katastralnej, przy 100 000 EUR wartości katastralnej to ok. 209 EUR rocznie, rozliczane formularzem Modelo 210 — oraz opłaty wspólnoty, od 50 do ponad 300 EUR miesięcznie, plus możliwe jednorazowe składki na duże remonty.

Do tego dochodzi kwestia płynności: nieruchomości wakacyjne i premium na wybrzeżu nie sprzedają się tak szybko jak mieszkania na dużych rynkach miejskich. I ryzyko kursowe — kto zarabia w złotówkach, a płaci w euro, bierze je na siebie zarówno przy zakupie, jak i przy bieżących kosztach.

Wynajem — rentowność tak, ale nie bez ograniczeń

Od 3 kwietnia 2025 nowa działalność turystyczna w budynku wspólnotowym wymaga zgody 3/5 właścicieli (Ley Orgánica 1/2025). Málaga wprowadziła limit 8% mieszkań turystycznych na dzielnicę i od 14 sierpnia 2025 zawiesiła nowe rejestracje w całym mieście nawet na trzy lata. Marbella i Benalmádena nie mają na razie takiego moratorium, ale każdy budynek trzeba sprawdzić osobno, zanim plan biznesowy oprze się na wynajmie krótkoterminowym. Wynajem długoterminowy nie ma tych ograniczeń, ale rentowność zależy tak mocno od lokalizacji, że jedna uśredniona liczba dla całego wybrzeża byłaby nieuczciwa.

Więc czy warto?

Jeśli plan to drugi dom w regionie rosnącym od lat — dane są po tej stronie. Jeśli plan to szybki zarobek na wynajmie turystycznym, najpierw trzeba sprawdzić, czy to w ogóle będzie możliwe w wybranej lokalizacji.

Zobacz też:jak kupić mieszkanie w Hiszpanii,Costa del Sol czy Costa Blanca,willei apartamentyw destynacjach.Pytania — kontakt.